#Kapitel 1: Behov, budget & drømme
Dét, du vil have
Du skal prioritere dine behov, inden du ser på bolig og går i banken. Lav en liste over dine vigtigste prioriteter og fokusér på dem. Ofte er der nogle ønsker, der er helt afgørende, og andre, der kan gemmes til senere. Vigtigst er, at boligen kan leve op til dine krav i en overskuelig fremtid.
Inspiration til dine bolig ønsker
Hvor langt er der til arbejde, indkøb, offentlig transport og institutioner? I kan lave mange ting om i jeres fremtidige bolig – bare ikke beliggenheden.
Hvis I har eller overvejer at få børn, hvad har I af krav til boligens indretning? Et eller flere børneværelser? Legerum? Hvordan skal de ligge i forhold til forældresoveværelset?
Passer boligen med jeres behov for transport, eller skal der indtænkes bil eller tog?
Rummer boligen de rum, I ønsker – eller kan den ombygges, så den gør?
Kan boligens køkken og bad benyttes, som de er – eller skal de renoveres? Skal køkken flyttes, eller badeværelset udskiftes? Skal arbejdet laves ved overtagelse, eller kan det udskydes til senere?
Er det vigtigt, at jeres boligs udeområder er meget private – eller må der gerne være naboer tæt på matriklen? For eksempel bor man oftere fysisk tættere på naboen i et rækkehus, end man gør i en villa.
Hvilke ting mangler men kan løses senere, når økonomien er til det?
Når du prioriterer dine ønsker, skal du fokusere på de absolut vigtigste behov. De kommer til at danne den første ramme for din boligsøgning – og måske også i hvilke områder, du skal lede.
Finder du ikke den helt rigtige bolig i første omgang, så husk at kigge på dine prioriteringer igen. Man kan hurtigt komme til at glemme de oprindelige behov og ønsker.
Prioriter dine ønsker konkret
Dét, du har
Du skal finde ud af, hvad du eller I egentlig har at købe for. Det har en stor betydning at have en sund (bolig)økonomi. Det giver mere frihed og større råderum, når boligkøbet er inden for din økonomiske rækkevidde.
En ting er ønskelisten, der som regel er lang. En anden ting er, hvad økonomien tillader. Så start med at finde ud af, hvad du har af opsparing eller ting, der kan realiseres til boligkøbet. Du skal som hovedregel kunne stille med 5% af dit huskøb, så hvis du for eksempel ønsker at købe for 2 millioner, skal du kunne lægge 100.000 kroner i udbetaling. Resten kan som regel finansieres af banken (15%) og realkreditinstituttet (80%).
Denne tommelfingerregel giver dig en fornemmelse af, hvad du kan kigge efter prismæssigt.
Læg dit budget
For at komme i hus med dit boligkøb, skal der være overblik over din nuværende økonomi. Både for din egen skyld, og fordi det budget er vigtigt i din samtale med banken. Jo mere præcist dit budget er, des bedre, så sæt tid af til at lave det.
Man bliver ofte overrasket, når man får listet de ting op, som man bruger penge på. Så selv om det tager nogle timer, er det meget brugbart i forhold til, hvad I kan få lov til at købe for – og ikke mindst for dit eget overbliks skyld.
Du kan lave budgettet på din computer, som en liste, eller på din banks hjemmeside. De fleste banker tilbyder et værktøj til netop budgettering.
Danske Bank har lavet en side med gode råd om at lægge et budget. Du kan se siden her.
Budgetliste, du kan arbejde ud fra
En række variable udgifter, som skal dækkes af dit rådighedsbeløb:
Rådighedsbeløb
De penge, der er tilbage, når du har betalt alle dine faste udgifter hver måned, er afgørende for, hvad du kan låne til din bolig.
Jo større rådighedsbeløb, des større frihed til at vælge.
I budgettet trækker du alle dine månedlige faste omkostninger fra din månedlige indtægt. Tilbage er dit rådighedsbeløb, som skal kunne dække dine variable omkostninger til mad, ferier og fornøjelser.
Dit rådighedsbeløb er et af de vigtigste tal, når du køber bolig. Det er det beløb, du skal leve for og måske spare op af.
Hvis du går i købstanker, er det en god ide at begynde at leve, som om du allerede har de udgifter, du vil have efter et køb.
Eksempelvis at du lægger udgifter til side til den kommende bolig, imens du lever for det rådighedsbeløb, du forventer at få.
De fleste banker bliver både glade og trygge, når de kan se, at du kan leve i den virkelighed, du planlægger at have lige om lidt.
I sidste ende handler dit rådighedsbeløb meget om dine egne ønsker og behov – og netop derfor er det en god ide at tage en snak med din bank tidligt i forløbet, så I sammen kan sætte et godt og realistisk budget.
Mødet med banken
Dette er en af de afgørende samtaler, du kommer til at have i forbindelse med dit boligkøb. Det har stor betydning for det videre forløb, at I får en god og konkret snak om dine ønsker, behov og muligheder.
Inden mødet i banken skal du finde og medbringe oplysninger om din økonomi. Når du kontakter banken, vil de hjælpe dig med en oversigt over de dokumenter, som du skal bruge til mødet. En del kan hentes digitalt.
Og så er det en god idé at have undersøgt lidt om, hvad forskellen er på de forskellige lån, og hvordan det påvirker din kommende boligøkonomi.
Så har du skabt et godt grundlag for, at du sammen med din bankrådgiver kan få den bedst mulige snak om din boligøkonomi.
Hos Danske Bank kan du sammenligne læse mere og de forskellige låntyper.
#Kapitel 2: Jagten på ny bolig
Kig indad
Du har lagt dit budget, du ved, hvad du har at købe for, og nu er tiden inde til at finde drømmehjemmet. Fokusér på dine ønsker og hvad du har brug for. Og husk, at et hjem kan ændres, men det kan en adresse ikke.
Inden du begynder at lede, bør du genbesøge dine ønsker til hjemmet (fra kapitel 1), så du ved, hvad du leder efter. Du har allerede brugt denne liste til at skelne mellem de helt afgørende ting, og de ting, der kunne være rare at have, men som kan vente. Nu er der økonomi på dine ønsker, og derfor er det en god ide at genbesøge din liste og se, om den stadig holder vand, eller om noget har ændret sig i din prioritering.
Brug samme metode som sidst: Grøn er for de ting, der er helt afgørende. Gul er for de ting, der står på ønskelisten, men som måske kan vente, hvis det rette sted byder sig. Rød er for de ting, der ville være rare at have, men som ikke er afgørende.
Kig udad
Led i flere områder end ét. Gå til åbent hus, og oplev mange slags hjem. Se muligheder frem for fejl. Stil masser af spørgsmål. Og bevar overblikket. For der kommer til at være kompromiser. Og du finder altid en drømmebolig mere, selv om der måske er en, der smutter.
Man har altid en rigtig god ide om, hvad man drømmer om. Virkeligheden er dog, at der er flere muligheder, end man tror, og den virkelighed overgår ofte fantasien. Derfor ender mange med et helt andet hjem, med en helt anden planløsning, og i et helt andet område, end det de havde tænkt sig. Simpelthen fordi du pludselig står i et hjem, du forelsker dig i.
Derfor er det både inspirerende og givtigt at se på mange forskellige boliger, når du går i gang med at lede. På den måde ser du mange forskellige indretninger, byggestile, beliggenheder, prisniveauer og kvarterer. Det gør dig klogere på mange ting, for eksempel en særlig god køkkenløsning, betydningen af hvordan haven vender, eller hvordan et børneværelse kan optimeres pladsmæssigt. Og noget af det, du ser, kan du måske bruge i dit nye boligliv.
Kig efter
En ting er, hvad øjet ser, noget andet er, hvad boligen gemmer på af muligheder og udfordringer. Det er let at identificere de ting, der koster tid, penge og mulige ærgrelser – og det kan være svært at forestille sig de løsninger, du savner, hvis du skal skabe og bygge dem selv.
Genbesøg boligen, hvis du er i tvivl, når du kommer hjem. Nogle gange er man forelsket, og ser alt lidt lyserødt og uklart. Andre gange er man forskrækket, og ser udfordringer overalt. Genbesøg dine ønsker, og tag på visit en ekstra gang, så du får flere øjne og nuancer på din oplevelse og dine drømme. Få et overblik over papirer og rapporter, der beskriver, hvad boligen består af, og hvad den kan gemme på af både gode og mindre gode overraskelser.
Husk at bruge din fantasi. De fleste mennesker er mest trygge ved at se en indflytningsklar løsning, når de ser på bolig. Men der er også mulighed for både at spare penge og på at få din bolig, præcis som den passer dig, hvis du vælger at lave hele eller dele af arbejdet selv.
Når sælger har lavet løsningen, betaler du for den, også selv om du måske havde foretrukket en anden farve eller et andet køkken. Når du selv laver det, får du det præcis, som du ønsker. Men det kræver selvfølgelig noget mere tid, en større risiko og noget ekstra arbejde.
#Kapitel 3: Drømmeboligen er fundet
Hav styr på rapporterne
Der er mange svar at hente i de dokumenter, du har adgang til, når du kigger på bolig. Du kan se en fagpersons vurdering af bygningen og dens installationer, der er lavet en række skøn i forbindelse med energimærkningen, så du kan se energikarakteren, og du kan få en fornemmelse af, hvad der bør laves snart, og hvad der kan vente.
Og så er der noget af det, du kan forsikre dig mod. Her kan du have gavn af vores ordbog, hvor du kan slå alle tænkelige og utænkelige ord, der optræder i forbindelse med et huskøb, op.
Her kan du læse mere om de dokumenter, du som regel har adgang til:
En tilstandsrapport vurderer bygningens skønsmæssige tilstand. Den er ikke lovpligtig men nødvendig, hvis der skal kunne tegnes en ejerskifteforsikring.
Kig efter anmærkninger i forhold til den ejendom, du er ved at købe. De har forskellige farvemarkering afhængig af eventuelle skaders omfang og alvor.
En elinstallationsrapport vurderer alle synlige elinstallationer på et hus og tilstanden af disse.
Ved gennemgangen måles der på hovedtavlen, og der tages stikprøver af stikkontakter, afbrydere samt udtag. Det er et krav, at der udarbejdes en elinstallationsrapport, før der kan tegnes en ejerskifteforsikring.
Her kan du læse mere om de forsikringer, der kan blive aktuelle:
Forsikringer
En ejerskifteforsikring er din sikring mod skjulte fejl og mangler ved boligen, som var til stede på dagen for overtagelse. Disse skader er altså skader, som ikke fremgik af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som du derfor ikke kendte til. Samtidig sikrer forsikringen også sælgeren mod at skulle udbedre eventuelle skjulte fejl og mangler i huset. Der findes flere typer ejerskifteforsikringer, og køber og sælger deler omkostningen til den billigste.
En husforsikring dækker dig mod skader, du ikke kan forudse eller forebygge, såsom brand, storm, skybrud, skader på skjulte rør og installationer. Det er ikke lovpligtigt at have en husforsikring, men det kan være et krav, at du tegner en, for at kunne optage et lån. Der kan tegnes en række tillægsdækninger, såsom udvidet vandskadedækning, glasdækning etc.
Noget af det, der ikke står i rapporterne
Et hjem består af mange elementer, og nogle af tingene står ikke i rapporterne, men kan have betydning. For eksempel har det betydning, hvad boligen er bygget af, hvad den er bygget på, hvor isoleret den er, om man kan bygge til, eller ændre i den. Nogle af disse ting kan være meget væsentlige for dit ejerskab og fremtidige hjem.
Står du over for en konkret ejendom og gerne vil fjerne tvivlen om en af nedenstående – så tag en byggeteknisk rådgiver med på råd.
Her er nogle af de ting, du bør være opmærksom på:
Vær opmærksom på
Olietanke kan være nedgravet eller skjult og kan være en joker. Er der ikke en tankattest for at den skulle være fjernet, kan det være svært at finde den. Er I meget uheldige, kan en olietank betyde forurening af grunden.
Nogle bygningsdele kan indeholde skjulte skader på bygningen, som først viser sig på et senere tidspunkt. Har den bygningssagkyndige ikke adgang til disse bygningsdele, kan ejerskifteforsikringen helt afvise at dække skaden, da bygningsdelen ikke er blevet besigtiget.
I ældre boliger kan der være problemer med kuldebroer, som kan give sortsværtning og nogle gange skimmelsvamp. Herudover kan det også betyde en høj varmeregning. Kig efter sorte eller mørke striber på vægge og karme.
Gør-det-selv huse er ofte bygget af entusiastiske gør-det-selv folk, hvilket kan betyde, at love og regler ikke altid er overholdt eller set stort på. Og det kan koste dyrt at rette de fejl op.
Vær opmærksom på energien og varmeregning for huset.
Et dårligt isoleret hus med et højt varmeforbrug er dyrt at varme op og har indflydelse på jeres rådighedsbeløb og dermed, hvad I kan låne for.
Kældre er en god ting, men særligt i ældre huse kan der være problemer med fugt i kælderetagen. Ofte er det noget, der kan løses med en korrekt behandling.
Krybekældre er ofte grunden til, at gulve er kolde. Vær opmærksom på, at disse kan være fugtige og derfor kræver god ventilation i boligen. Ventilationsåbninger i husets sokkel må aldrig være blokeret, da disse er vigtige for krybekælderens ventilation.
Taget er ofte et område, der er vigtigt at se på, når I kigger på et muligt hus. Nedenfor kan I se, hvilke problemer der kan opstå ved de enkelte tag-typer.
Eternittage kan indeholde asbest. Når taget blot ligger på huset, giver det som regel ikke problemer. Men skal taget skiftes, er der særlige arbejdsmiljøregler, der skal overholdes, samt regler i forhold til bortskaffelse.
Flade tage er kendt for at give problemer med afvandingen i form af utætheder, og herudover er de typisk dårligt isolerede.
Vær særligt opmærksom på tagets alder. Et tag er bekosteligt at skifte, og skal derfor tages med i jeres budget – eller jeres forhandling af købsprisen, afhængig af alder og stand.
Træhuse og bindingsværkshuse er begge vedligeholdelseskrævende. Et træhus skal vedligeholdes og behandles for at holde sig sundt. Herudover kan der være risiko for råd- og svampeskader i træhuse og bindingsværk, hvilket typisk vil fremgå af tilstandsrapporten.
Tjek altid med en professionel om installationerne i huset er i orden. Herunder varmekilde og el – sidstnævnte kan tjekkes i ejendommens elinstallationsrapport.
Hav en professionel ved din side
Faktisk er en enkelt professionel ikke altid nok. Der kan være brug for en fagperson, der tager sig af det juridiske. En, der vurderer hvad der skal udbedres eller forbedres på ejendommen. Eller en, der sikrer, at du får en fornuftig økonomisk løsning. Mange af disse ting kan man få samlet hos en køberrådgiver, og ofte er der også god hjælp at hente hos venner eller familie, der arbejder med disse emner.
Når du har fundet en eller flere gode boligemner, som du er interesseret i og vil handle på, skader det ikke at kigge dem efter i sømmene.
Som regel er et hjem præcis det, det udgiver sig for, men fordi et boligkøb er så stort et indkøb, kan det være en god ide at være på den sikre side.
Professionelle og fagpersoner
Hvis du gerne vil have en second opinion på din bankrådgivers anbefaling eller indsigt i de økonomiske valg, kan du få hjælp hos en uvildig økonomisk rådgiver, som kan hjælpe dig med at finde vej i mulighederne og vejlede om lånemuligheder.
Sælgers ejendomsmægler er ikke en rådgiver, når I køber bolig. Ejendomsmæglere sælger ejendomme. Men en ejendomsmægler kan hjælpe jer med at vurdere boligen i forhold til andre ejendomme i området, samt at finde information om det hjem du kigger på.
En byggeteknisk rådgiver kan lave en grundig byggeteknisk gennemgang af den ejendom, du overvejer at købe, hvis du vil have en præcisering af det der står i tilstandsrapporten – eller hvis der er noget, du er bekymret over. En byggeteknisk rådgiver kan hjælpe med alt det ubekendte, og det der skal sættes pris på – og en byggeteknisk rådgiver er på dit hold. Vær opmærksom på, at den viden, du har, kan påvirke din ejerskifteforsikrings dækning.
En advokat gennemgår alle de vigtige dokumenter vedrørende et huskøb. Advokaten tjekker for særlige klausuler, servitutter på huset og grunden og ser købsaftalen igennem for dig. Herudover hjælper advokaten med at udarbejde det endelige skøde på din ejendom.
En køberrådgiver er din personlige rådgiver i et boligkøb, og kan bistå med alt ovenstående, afhængigt af dit behov. Der er mange fordele ved at samle al din rådgivning hos den samme specialist, fordi al viden så ligger hos een rådgiver, du har tillid til. De mange opgaver kan koges ned til en eneste, som er vigtig: Nemlig at hjælpe dig sikkert i hus med din handel.
Tilsæt dine egne drømme
Når du har styr på, hvad boligen koster, ved du også, hvad der skal være tilbage til at renovere eller ændre indretningen, så den giver dig mest mulig livskvalitet. Det er sjældent økonomi og drømme går lige op, så prioritér dine ønsker.
Få lagt et budget på de arbejder, den byggetekniske rådgiver peger ud, og på de ting, du selv ønsker. Det kan være et nyt køkken, en ny sofa, et badeværelse der skal renoveres, et ekstra børneværelse, en væg, der skal op eller ned, en terrasse, der skal have nyt dæk, en kælder, der skal isoleres, eller bare et vindue, der skal skiftes.
Visse af tingene kan du tale med en byggeteknisk rådgiver om, andre kræver, at du henter
konkrete tilbud ind fra en eller flere håndværkere. Det giver dig et godt billede af, hvordan din totaløkonomi ser ud, og om arbejderne kan holdes inden for det budget, du har lavet.
Der skal der ofte sorteres lidt i ønskerne – og her kommer bygningens sundhed og din daglige glæde over dit hjem ind på førstepladsen. Så kan der komme flere ønsker til senere.
Kapitel 4: Kom godt i hus med dit køb
Boligens pris, og hvad der kan ændre den
Når du ser på en boligs pris, kan der være faktorer, der kan justere
den i den ene eller anden retning. Det kan være hurtig eller langsom overtagelse, at der er flere om buddet eller noget, som skal udbedres. De penge, du kan spare på dit huskøb, kan måske komme godt igen, når dine ønsker til boligen skal indfries, forudsat du kan låne mere end den handlede værdi.
Hovedreglen er, at du skal betale for, hvad du får – men selvfølgelig ikke for, hvad du ikke får. Som regel har sælger og mægleren sat den rette pris, hvor der er taget højde for de ting, der giver ekstra værdi – og også for de ting, der skal udbedres på boligen.
Det er ikke unormalt, at du kan få et afslag i prisen på visse ting. Det kan for eksempel være, hvis du imødekommer de ønsker, sælger har på overtagelsesdato, da sælger nogle gange gerne vil have enten hurtig eller langsom overtagelse. Hvis din køberrådgiver finder fejl eller mangler, der kræver udbedring, kan dette være et forhandlingspunkt. Det kan være et tag, der skal skiftes inden for 5 år, manglende godkendelser eller ting, der burde virke, men ikke gør det.
Grunden til, at det kan give et afslag er, at det koster penge at udbedre fejl. Så det afslag, du måtte få, kommer du sandsynligvis til at bruge til at rette op på netop de fejl. Men det har stor betydning for dit budget, om det er dig eller sælger, der skal rette op på fejlen.
Købstilbuddet og tankerne og økonomien bag
Dit købstilbud er den pris, du tilbyder sælger. Den er summen af alle dine ønsker, dit valg af låntype og dine drømme. Det kan godt være et puslespil, og hvis du har gjort dit forarbejde godt, går det som regel op. Især hvis sælger synes det samme.
Et købstilbud på en fast ejendom er et tilbud fra dig til sælger om at købe ejendommen på bestemte vilkår. På baggrund af den pris og vilkår du har tilbudt sælger, udarbejder sælgers ejendomsmægler et købstilbud, som bliver forelagt sælger, efter du har skrevet det under.
Det er vigtigt, at alle vilkår og betingelser til købet er beskrevet klart og tydeligt, herunder købesum, betalingsbetingelser, overtagelsesdato og eventuelle forbehold. Et købstilbud bør altid indeholde en tidsfrist.
Hvis sælger ikke accepterer tilbuddet inden for den aftalte frist, bortfalder tilbuddet automatisk. Købstilbuddet kan godt være lavere eller højere end den udbudte salgspris. Når du giver et tilbud, der er lavere end det sælger ønsker, kan du risikere at få et nej.
Og når du byder på en ejendom, kan der være andre, der byder højere end dig. En god regel er, at du aldrig skal tilbyde flere penge, end du startede med at budgettere – der kommer altid en ejendom mere. Du skal nok ende med dit drømmehjem, uanset hvad der sker.
Boligen er din
Så snart både du og sælger har skrevet under, starter en lang række praktikaliteter, som ender i, at du overtager nøglerne til dit nye hjem. Vær tålmodig og opmærksom i processen, og hav styr på din planlægning, så du kan nå de mange ting, du gerne vil nå, inden du flytter ind.
Efter underskriften af købsaftalen, starter papirarbejdet. Husforsikring, valg af ejerskifteforsikring, aktivering af bankgaranti, tinglysning af skøde, måleraflæsning, overtagelse og refusionsopgørelse. Du kan ikke gøre så meget i denne proces udover at vente tålmodigt og forberede dig til den dato, overtagelsen finder sted.
Byg din drøm
Nu er det ikke længere en drøm men en realitet. Når handlen har fundet sted, købesummen er betalt, og mellemregningerne lavet, står du tilbage med en bolig, der skal transformeres om til et hjem, der bliver nøjagtig det, du drømmer om. Få tingene gjort i den rigtige rækkefølge, for det tager ofte lidt længere tid, end du regner med.
Netop derfor kan en overtagelsesdag være god at tage med i ligningen. Ganske enkelt fordi du ikke kan påbegynde arbejder på boligen, før du har overtaget den. Større arbejder som køkken, bad eller maling af hele boligen indvendigt eller udvendigt kan tage måneder at lave. Og husk, at håndværkerne rykker sjældent ud dagen efter, du ringer. Mange har ventetid på større opgaver. Derfor skal de arbejder planlægges i god tid, så du kan starte arbejderne nærmest samme dag, som du overtager boligen. Husk altid at have en buffer på den planlagte tid og din indflytning, da der nemt og ofte dukker ting op undervejs, som ingen havde regnet med. For eksempel kan en bordplade være forsinket, eller et materiale umuligt at opdrive.
Brug ventetiden godt: Få planlagt din flytning og få målt op til møbler, gardiner og andet godt. Og tag eventuelt en snak med sælger om, hvordan boligen fungerer i det daglige.
Velkommen hjem
Vi håber, du kommer godt hjem, og at denne guide har været en hjælp for dig som boligkøber. Det er en stor mundfuld for de fleste at købe bolig, og roen og overblikket kommer heldigvis tifold igen, når det hele er overstået.
Hvert år er der 900.000 danskere, der flytter, og nogle af dem er kunder hos SælgBolig.com. Som mæglere hjælper vi købere og sælgere, vi vurderer, fremviser og ordner papirarbejde. Men vi er også mennesker, der træder ind i livets virkeligheder. Vores opgave er at hjælpe dig godt igennem den forandring en flytning er. Fra stort til større, fra to til en, fra småt til godt.
Som køber kan vi tilbyde dig
SælgBolig er landsdækkende og som online boligportal dækker vi hele Danmark. Det betyder, at du som kunde har adgang til de bedste værktøjer på markedet, uanset hvor i landet du befinder dig. Det betyder også, at vi har styr på dit køb og salg ned til mindste detalje.
Køberrådgivning
En køberrådgiver repræsenterer dig og dine interesser og er ved din side under hele dit boligkøb. At købe en bolig er en stor investering og beslutning. Og en bolighandel fylder da også i både papirarbejde og praktik. Din køberrådgiver sikrer, at der er orden i sagerne, og at der ikke er noget, der bliver overset. Du får en fagekspert på jura og boligmarked, som rådgiver dig i hele købsprocessen. Vi kan hjælpe dig med alt lige fra prisforhandling til spørgsmål om servitutter i ejendommen. Din køberrådgiver har også det lokale overblik over markedet, og kan derfor rådgive meget nøjagtigt om området og den bolig, du er interesseret i. Og så er det personligt. Vi tager dig i hånden fra start til slut i din bolighandel. Og vi slipper ikke din sag, før alt er faldet godt på plads, og du er kommet trygt hjem i det nye. Læs mere om køberrådgivning her
